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“物”實求新,變革強“業”——中國物業管理行業趨勢研究

發布日期:2017-08-11 23:18:29瀏覽次數:1014

    導讀

    中國物業管理行業未來將會是一個萬億級的市場,我們在借鑒發達國家市場發展經驗的基礎之上,對中國物業管理行業的發展現狀、宏觀機遇以及未來趨勢進行深入研究,以期能夠幫助企業在激烈的市場競爭之中找準自身定位和未來發展的突破點。

    中國物業管理行業在過去十幾年保持穩步增長態勢。在每年新房的穩定竣工、物業服務滲透率的逐步提升以及高品質物業服務的強勁需求支撐下,預計未來5年行業仍將保持較快增長,到2021年市場規模突破8000億元。

    從競爭態勢來看,物業管理市場整體呈現碎片化,但是整合在加劇。當前中國有超過10萬家物業管理企業,其中營收規模在1億元以上的僅有大約200家,長尾效應顯著,而且超過95%的企業面臨虧損。領先企業紛紛通過內生增長、外部并購、合作共贏等方式做大規模,集中度不斷提升,前百強企業的市場份額占比從2013年的16%迅速提升至2016年的29%。為了在激烈的市場競爭之中找準自身定位和未來發展的突破點,物業管理企業亟需對目前行業的發展現狀、宏觀機遇及未來趨勢有深入理解,進而在此基礎之上找到企業的應對之策。

    中國物業管理行業發展現狀

    在企業背景上,大部分物業管理企業均具有開發商背景,例如萬科物業、綠城物業等,成立初衷是為了支撐住宅開發業務,近來看到物業市場潛力巨大,開始紛紛獨立物業板塊,另外還有部分獨立系物業公司專注于物業服務,例如彩生活、中奧到家等。

    在收費模式上,包干制仍是目前國內主流收費模式,約95%的物業采用此類收費模式,剩下5%采用酬金制的收費模式。而在以美國為代表的發達國家市場恰恰相反,70%是采用酬金制,剩下30%采用包干制。我們認為中短期來看,國內包干制為主導的趨勢仍將延續,而酬金制在高端物業中的比例將有所提升。主要原因在于中國尚未形成完善的政策和法律機制來支撐酬金制下強制性的信息披露,同時大部分物業公司是開發商背景,定位著重在提升公司品牌,促進主業銷售,采用包干制較為簡便。長期來看,酬金制的占比將進一步提升,原因是賬務更加透明,更容易促進物業服務的完善。

    在服務供應上,基礎服務仍將是重中之重,從百強物業企業的收入構成來看,超過80%的收入是來自于基礎服務,優質的基礎服務同時也是品牌口碑的保障。社區服務、咨詢服務等增值服務起步相對較晚,盈利能力相對較強,凈利率可以達到基礎服務的2倍左右,但是業務占比仍然較小。

    此外,我們也看到了物業行業未來發展面臨的諸多挑戰。首先是優質人才的短缺,包括專業管理類人才的缺失和基層員工的流失;其次是服務專業化不足,對于專業性服務缺乏統一的全國性質量認定標準,且公司準入門檻低,數量雖然急速增加,但是質量良莠不齊;最后是市場化定價推進的遲緩,2015年國家發改委已明確放開非保障性住房的物業服務定價,但是業主群體尤其是中低端小區業主對于漲價普遍存在抗拒心理,導致市場化定價執行難度較大。

    中國物業管理行業宏觀機遇

    消費升級

    上層中產迅速崛起和財富的持續累積將會給社區居民消費帶來深遠影響。根據BCG消費者洞察智庫顯示,國內中產階層以上的家庭數量占比將從2015年的23%迅速提升至2030年的61%,其中上層中產階層的家庭數量增長尤其迅速,未來15年預計增長1.14億戶。上層中產更加追求便利、高品質、健康的生活方式,將會倒逼物業公司強化服務的品質和口碑。

    開發協同

    地產開發行業已經步入“白銀時代”,未來十年地產增量開發的增速較以往會有所放緩,且其中大部分是由價格上漲所驅動,房企的利潤空間不斷被壓縮,而存量運營市場的重要性則會不斷提升。高品質的物業能夠帶來住宅產品5%-10%的銷售溢價,是開發商面向終端消費者的重要窗口,有助于品牌口碑的打造,受行業周期性波動影響較小,現金流較為穩定,因此預計物業將會成為開發商協同開發的業務多元化重點發力方向。

    形態多元

    地產產品的形態日趨多元,從最開始單一功能的住宅、酒店、寫字樓等向復合功能的綜合體、產業新城等演變,同時也涌現了特色小鎮、開放式小區等創新的產品形態。地產產品形態功能的復合化對物業公司的復合運營能力提出更高要求,而特色小鎮、開放式小區等創新產品形態的出現,則為物業公司打造細分領域專長創造空間,繼而孕育潛在的精品型物業公司。

    技術崛起

    這是一個數字化崛起的時代:數據大爆炸使得客戶洞察、業務分析、行為分析等方面展現出了前所未有的可視性;全渠道的傳感器聯動加速了數字化普及;計算機處理能力、人工智能等前沿科技的實現為數字化崛起奠定基礎;新興消費者也隨時隨地做好了接觸新的產品和品牌的準備;伴隨著數字化的崛起出現了新的市場驅動力,例如共享經濟、眾包、互聯網金融等新的商業模式。而在虛擬世界和現實世界交匯融合的新時代,數據是核心資產,掌握并挖據核心數據資源,實現數據價值,將會是物業服務商在科技革命浪潮中的重要使命。

    中國物業管理行業未來趨勢

    展望未來,借鑒美國等發達國家市場發展經驗,結合中國的行業現狀和宏觀機遇,我們預計中國物業管理行業將會呈現四大發展趨勢。

    專業化

    物業管理行業未來專業化分工將進一步明晰,預計國內將出現三類主導性玩家:

    物業資產管理商。業務重心以物業資產管理為主,包括咨詢、租賃、銷售、并購、招商等,兼顧部分日常運營物業服務,例如商場、寫字樓的日常運營物業服務。國外的典型代表企業為仲量聯行;

    物業運營管理商。業務重心以制定物業管理方案,組織調度專業服務商提供相應服務為主,此外物業運營管理商將會根據市場需求和自身能力擇機拓展一部分專業服務能力及資產管理能力。國外的典型代表企業為FirstService;

    物業專業服務提供商。業務重心專注在專業的外包服務,例如設備維修、園林綠化等,不直接托管樓盤。國外的典型代表企業為ServiceMaster。

    此外,專業化還體現在服務流程的專業化以及人才培養的專業化。BCG團隊在對美國領先的物業企業實地考察過程中發現,領先的物業公司不僅對于各類服務項目均有專業的流程指導,而且在每一個設備周邊均粘貼了詳細操作指南并配有圖例,從而便于指導操作。專業的物業人才培養機制和人才考核認證機制則保證了專業人才的數量和質量。

    多元化

    無論是住宅物業,還是商寫公建等非住宅物業,圍繞客戶需求,服務類型將趨于多元化。服務的多元化一方面體現為面向地產運營環節的服務橫向延展,在“四保一服務”的基礎服務以外,企業可拓展家裝、房屋經紀、家政、財務運營管理、樓宇招商、市場營銷管理等多元化服務;另一方面則體現為從運營環節向投資拓展、設計、建設、銷售等地產產業鏈上游環節延伸,提供相配套的服務,例如項目選址、資產評估、設計咨詢、項目開發管理、案場服務等。

    定制化

    物業服務標準將進一步趨于定制化,即從目標客戶的需求出發,制定清晰、可衡量的服務標準。服務標準的定制化能夠為收費價格的調整提供充足依據,推進定價的市場化,同時也能夠提升服務定價的透明度,減少物業公司和業主之間的潛在糾紛。此類定制化的服務標準在美國等成熟市場已經屢見不鮮。以全美最大的住宅物業公司FirstService為例,在電梯清潔標準上,高端樓盤為“干凈且發亮”,中端樓盤則是“干凈”,在室內空氣質量標準上,根據入住人群的不同定制化香氛,例如針對亞裔社區會在香氛中混入檀香等亞洲元素。

    智能化

    物業行業智能化的基礎是數據積累整合,沉淀人流、物流、商流等相關數據,未來可基于數據提升管理效率,探索業務創新機會。

    數據積累整合需要依托智能化設備的應用和開放式平臺的搭建,數據類型可涵蓋業主信息、員工信息、設備信息、社區信息、日常運營信息等各方面。美國紐約哈德遜廣場就通過各類設備傳感器、環境傳感器、數字天線、無線路由等智能化設備實現社區數據的采集。除了積累整合數據之外,智能化設備可實現對資源的優化調度和問題的快速響應,而開放式服務平臺的搭建則是對接第三方增值服務的重要載體。

    依托數據建立一體化的信息化管理平臺,整合客戶、運營、財務等各類模塊,能夠有效降低服務成本,提升服務效率,支撐業務規?;瘮U張。全美最大的住宅物業公司FirstService通過搭建一體化信息服務平臺,定制業主、業主委員會、物業經理的接入界面,滿足多元需求,例如面向業主提供的包裹查詢服務、面向物業公司內部員工的社區財務報表生成服務等。

    基于大數據,開展業務模式創新,提升企業價值在全球很多行業均有所應用,也將是中國物業智能化發展的長期趨勢。目前中國物業行業正處在數據整合的起步階段,隨著數據的不斷積累,長期來看,基于大數據開展的業務模式創新也將逐步展開。

    結語

    在物業管理行業向專業化、多元化、定制化和智能化的發展過程之中,我們相信,未來的行業勝出者需要對自身戰略有深刻認識,包括(1)愿景定位;(2)目標客群;(3)模式特色;(4)地域重點;(5)組織、流程、人力、IT、資本市場對接等支撐體系打造。如果沒有符合行業趨勢的戰略指引,公司的未來將會面臨發展挑戰。

來源:BCG波士頓咨詢


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