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《溫州市物業管理條例》5月1日起施行

發布日期:2017-05-13 23:03:08瀏覽次數:1015

《溫州市物業管理條例》已經浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議批準,將于51日起施行。

在物業管理活動中,電梯等公共設施受損得不到及時維修、維修資金使用不規范、公共收支成“糊涂賬”、業主委員會換屆后不及時移交財物、業主故意拖欠物業費等,是屢見不鮮的現象,也是最讓生活在小區當中的業主們最頭疼的事情。從51日起,根治這些亂象將進一步有具體的法規制度可依。

  《溫州市物業管理條例》(下簡稱條例)已于2017330日經浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議批準,將于51日起施行。作為溫州制定的第三部地方性法規、第二部實體法,該條例是如何制定出來的?有哪些亮點內容?就讓晚報君為你一一解讀?!跬韴笥浾吆砺?/span>

  “兩審制”調整為“三審制” 不少民眾建議被直接采納參考

  作為市人大常委會2016年一類立法項目,條例草案于當年1月份由市住建委開始調研起草,8月份由市人民政府向市人大常委會提出法規案。市十二屆人大常委會第三十七至三十九次會議進行了三次審議并表決通過。

  條例共七章57條。分別對適用范圍、管理體制(總則)、業主和業主組織、前期物業管理、物業管理服務、物業使用和維護、法律責任等內容作了規制。

  物業管理立法是重要的民生立法。在立法過程中,市人大常委會主任葛益平曾多次帶隊深入基層調研和到外地考察。市人大常委會法工委主任王旭東告訴記者:“就設區的市的地方立法而言,一般采用‘兩審制’,但考慮到物業管理立法事關千家萬戶,根據有關審議意見要求,將原計劃的‘兩審制’調整為‘三審制’??梢哉f,這是眾多設區的市立法中少有的,足以說明市人大常委會對這次項立法工作的重視程度?!?/span>

  除此之外,此次立法過程中還強化了開門立法,廣泛公開征求民眾意見。通過媒體報道、網絡問卷調查等方式,先后有300多位市民通過網絡渠道提出立法建議,上百人打電話、寫信、來訪提供意見建議。民眾互動中的不少建議,有的經法定程序后被直接采納,有的成為立法制度創設的重要依據。例如,條例中有關業主委員會必須開設專門賬戶、業主共有資金不得以個人名義私存等,都來自于社會公眾的建議。

  創新性制度安排達十多項

  五馬大南蒲鞋市成示范街道

  物業管理本身是一個關乎民生而又復雜的重要領域,溫州的物業管理行業起步晚、層次不高、發展滯緩,物業管理活動中矛盾突出,焦點問題聚集,存在一系列的老大難問題。對亂象叢生的溫州物業管理現狀,如何依法破解,考驗著立法人的智慧。為此,市人大常委會從制度架構上突破創新,對日積月累的歷史性矛盾“亮劍”,使一些實踐經驗以法規的形式得以固化,具有濃郁的溫州地方特色。

  整個條例的創新性制度安排達十多項,主要包括:將物業管理中的業主組織成立、日常監督、糾紛調解等的責任主體明確賦予鎮、街;進一步明確了業主的界定;創設業主大會制度框架下的業主代表大會制度;進一步明晰業主委員會的法律地位,并從多方面規范業委會及其成員行為;規范了業主委員會的換屆和財務移交;創設了倡導性條款,業委會成員津貼制度;將實踐中的維修資金緊急使用“綠色通道”通過立法予以固化;建立物業服務企業和業主欠費個人誠信制度;建立物業服務標準和收費價格參考;規定了停車方案的民主化。

  法律法規服務企業在于實施。下一步,市住建委作為市級物業管理行政主管部門,要在條例施行一年內出臺法規要求的各項配套制度,例如建立“質價相符”的物業管理服務收費機制、為物業服務企業和業主之間的權利義務合同提供示范文本等等。另外,五馬、大南、蒲鞋市三個街道作為條例貫徹實施的示范街道,要提供實施樣板,做好示范引領。與此同時,市人大有關的專門委員會在法規實施一段時間后,要積極組織開展執法檢查。

  小區業主關心的問題《條例》中都有答案【案例】今年213日,市區東方大廈里一戶業主煤氣泄漏起火,所幸經過消防部門及時救援,沒有造成人員傷亡。但問題出來了,救火過程中,電梯進水出現故障,一些業主的電線也受到損傷。所在的黎明社區主任看到事態緊急,就說服大廈物業,先幫業主修理好電梯和電線,維修費的事之后再找業委會要。但事后,針對電梯和電線的維修費用從何而出,業委會之間產生了矛盾。

  【條例規定】應當按首期交存的物業專項維修資金總額的百分之五設立應急備用維修資金。發生電梯故障、消防設施故障、二次供水水泵運行中斷(專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外)等緊急情況和其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即進行維修的,可以申請應急備用維修資金。物業專項維修資金管理機構應當在接到申請之日起兩個工作日內作出審核決定。

  前物業公司拒不移交財物?

  錄入物業服務企業信用檔案

  【案例】20105月起,溫州市鹿城區物業管理總公司開始為永嘉縣南城街道明珠花園小區業主提供相關物業服務。20148月,鹿城物業與明珠花園業委會達成一致意見,終止物業服務關系,但鹿城物業至今仍未按照法律規定辦理結算、交接手續,拖欠向小區業委會暫借的水電周轉金15萬元,拖欠小區業委會為其墊付的公攤水電費10萬元,也未按程序與后任物業管理公司辦理相關移交手續。之后,明珠花園業委會多次要求鹿城物業返還上述款項、移交相關物業資料,但均遭到鹿城物業無理拒絕。

  【條例規定】第四章第三十八條:物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域,或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的,應當錄入物業服務企業信用信息檔案。

  不交管理費將被物業服務企業“投訴”

  街道聽取業主陳述決定是否“入檔”

  【案例】2014年,站前東小區奔馳商廈小區因為許多業主不愿交物業費曾陷入“垃圾圍城”。今年3月,200多戶里頭只有三分之一住戶繳納服務費,因大批業主不愿交物業服務費,物業公司怕虧太多最后撤離了,該小區第二次出現“垃圾圍城”。

  【條例規定】業主應當依據物業服務合同、臨時管理規約或者管理規約的約定及時足額繳納物業服務費用、公共水電分攤費用和其他相關費用。

  業主無正當理由拒不交納前款規定費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過書面催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,業主委員會、物業服務企業可以向街道辦事處、鄉()人民政府提出錄入個人信用信息檔案的申請。街道辦事處、鄉()人民政府應當聽取相關業主的陳述、申辯,進行核查。經核查屬實仍拒不交納的,可以按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用信息檔案。

  業主共有資金怎么管?

  以業委會名義開設賬戶

  【案例】市區竹園小區業委會出現“糊涂賬”,維修賬目虛假,部分經營性收入流失。當事業委會就是把小區錢款放在業委會出納個人賬戶上,且卡、密碼均由其一人保管。部分業主認為,這是導致“糊涂賬”的原因之一。

  【條例規定】業主委員會應當持備案證明向金融機構申請開立賬戶。屬于業主共有的資金和經營性收益,不得以任何個人的名義進行存儲和管理。


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